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Gestion immobilière: Les problèmes rencontrés et pourquoi Bénoline
L'aventure de Bénoline est née d'un constat simple: la gestion immobilière et locative traditionnelle laissait trop souvent les propriétaires à leur compte face à des problèmes récurrents. Des imprévus coûteux aux opportunités manquées, nous avons vécu les frustrations liées à un manque de suivi et d'implication des compagnies de gestion locative.
Bénoline a commencé par la gestion de nos propres actifs, qu'il s'agisse de plex à Montréal ou de chalets dans Lanaudière. C'est sur le terrain que nous avons forgé notre vision.
Origine de Bénoline
En tant qu’investisseurs immobiliers, nous avons collaboré avec les plus grandes compagnies de gestion immobilière et locative au cours des 20 dernières années (autant pour le court, moyen que le long terme de plex, condos et chalets). Bien que nous ayons rencontré des équipes compétentes pour les réservations et les relations locataires, des tâches essentielles nous revenaient systématiquement.
Avec l’une, nous devions gérer nous-mêmes les achats de fournitures (papier toilette, savon, etc.), sans aucun suivi sur les commentaires des locataires concernant les équipements manquants ou défectueux. Avec une autre, l'entretien extérieur (déneigement, tonte de pelouse) était à notre charge, tout comme l'identification et la coordination des réparations, sans jamais recevoir de conseils pour optimiser la rentabilité de nos biens.
Cas vécus & impacts
En dehors des failles dans la gestion courante, nous avons vécu plusieurs situations qui ont impacté nos revenus et nous ont fait perdre du temps. Voici notre top 3 avec différentes compagnies de gestion immobilière et locative:
1 - Problème d'entretien non géré: Dans un chalet à Saint-Alexis-des-Monts, un bris de chauffe-eau en plein hiver n'a pas été géré efficacement par la compagnie de gestion locative qui n’avait pas de contact sur place. Résultat: 2 jours sans eau chaude pour les locataires, un remboursement partiel du séjour de 550 $, une annulation du séjour suivant avec perte de revenus de location de 900 $ (3 nuits à 300 $/nuit), et des frais de réparation d'urgence majorés de 300 $ dont nous avons dû nous occuper (intervention en fin de semaine).
2 - Manque de suivi des remarques locataires: Un locataire en location +31 jours a signalé un problème de moisissure dans la salle de bain d’un de nos condos à Montréal. Aucune action n'a été entreprise et nous n’avons pas été prévenus, ce qui a entraîné une aggravation du problème, une mauvaise évaluation en ligne du locataire suivant, affectant la réputation du bien et entraînant une baisse du taux d'occupation de 15 % sur les deux mois suivants, soit une perte de revenus estimée à 1200 $ pour les mois de septembre et octobre.
Absence de conseils en valorisation: Dans un chalet à Ste-Émélie-de-l’Énergie, nous n'avons jamais été conseillés sur l'optimisation de la rentabilité, notamment en termes d'aménagement. Après avoir coordonné nous-même l’ajout d’un mur dans un double salon pour créer une 3e chambre, nous avons constaté une augmentation de 20 % du taux d'occupation et une hausse de 50 $ à 100$ par nuit, soit un revenu additionnel de 1300 $ par mois en moyenne.
Constats: Les lacunes observées dans la Gestion Locative traditionnelle
Les cas vécus illustrent un enjeu majeur: après la visite initiale, les équipes en charge de nos biens au quotidien manquaient d'implication et ne connaissaient pas réellement les propriétés. Leur gestion se limitait souvent à la réservation et aux échanges avec les locataires. Ces lacunes se traduisaient concrètement par plusieurs constats:
- Des coûts supplémentaires imprévus, liés à des interventions d'urgence ou à des réparations mal gérées.
- Des pertes de revenus significatives, dues à des annulations de réservation, une baisse du taux d'occupation ou un manque d'optimisation des prix.
- Un stress accru pour nous, en tant que propriétaires, face à la nécessité de gérer des problèmes qui auraient dû être pris en charge par la compagnie de gestion.
Conclusion
Cela nous a montré l'importance d'une gestion immobilière proactive qui ne se limite pas à la simple perception du loyer et la réponse aux urgences sans connaître nos biens. C’est en ne trouvant pas de compagnie à taille humaine qui offre des services 360, alliant gestion locative et gestion immobilière complète, que nous avons décidé de créer Bénoline ! 👉 Cliquez ici pour découvrir la suite...
ℹ️ Voici toute la gamme de forfait que nous offrons:
- Gestion Platine 360 LND pour le court terme dans Lanaudière.
- Gestion Platine 360 MTL pour le court terme à Montréal.
- Gestion 31 LND pour le moyen terme dans Lanaudière.
- Gestion 31 MTL pour le moyen terme à Montréal.
- Gestion 12 MTL pour le long terme à Montréal.