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Le bail au Québec : guide essentiel pour les propriétaires

Juillet 2025

Rédiger un bail au Québec est une étape clé pour une gestion locative réussie. Ce document légal, encadré par le Tribunal administratif du logement (TAL) protège vos intérêts et ceux de vos locataires en posant des bases claires. Il prévient les malentendus dans un marché diversifié comme Montréal.

Dans ce guide, nous allons voir ensemble les grandes notions que chaque propriétaire doit connaître avant de rédiger ou de renouveler un bail.

Les fondements juridiques du bail

Un bail n'est pas qu'un simple bout de papier. C'est un contrat légal qui lie le locataire et le propriétaire pour une durée déterminée. Au Québec, il est encadré par le Code civil du Québec (CCQ-1991), garantissant un cadre juste et équitable. Les clauses d'un bail ne peuvent pas aller à l'encontre de ce code, sous peine d'être considérées comme nulles et sans effet par le TAL (tal.gouv.qc.ca).

Le bail protège les deux parties :

Le locataire, qui bénéficie d’un logement sécuritaire et de droits clairs.
Le propriétaire, qui sécurise son revenu locatif et encadre l’usage de son bien.

Le formulaire de bail du TAL est conçu pour inclure tous les éléments obligatoires par la loi : l'identification des parties, la description du logement, le loyer, la durée du bail et les services inclus. Il sert de document de référence en cas de litige, ce qui rend son utilisation indispensable pour une gestion locative saine et sereine.

Pour vous donner une idée, voici le modèle de bail que l’on retrouve sur le site de Légis Québec : Formulaire obligatoire du TAL - bail de logement.

Mentions obligatoires du bail du TAL

Ces clauses font partie intégrante du formulaire de bail standard et ne peuvent être ni modifiées ni supprimées. Elles sont la colonne vertébrale du bail et assurent que le contrat est équitable et respecte la loi. En tant que propriétaire, vous n'avez pas à les écrire, mais vous devez les comprendre pour savoir exactement à quoi vous vous engagez et pour bien informer vos locataires de leurs droits et obligations.

Voici un tableau qui vulgarise et met en évidence les informations les plus pertinentes et les plus utiles pour un propriétaire, selon Bénoline.

Section	Contenu principal	Points clés
Généralités	Clauses générales sur les droits et obligations des locataires et propriétaires.	Le locataire a un droit d’accès au logement pour les réparations et visites, avec un avis de 24h.
Conclusion du bail	Précisions sur la langue du bail et le droit au renouvellement.	Le bail se renouvelle automatiquement. Un nouveau locataire a le droit de demander l'ancien loyer.
Droit au maintien dans les lieux	Le locataire a le droit de rester dans le logement tant qu'il respecte ses obligations. Le propriétaire ne peut y mettre fin que pour des motifs précis.	Le propriétaire doit donner un avis écrit pour accéder au logement ou le faire visiter. Les locataires doivent permettre l'accès.
La jouissance des lieux	Le locataire a le droit à la jouissance paisible de son logement. Le locateur doit faire en sorte que le locataire soit libre de toute nuisance.	La surpopulation du logement peut être un motif de résiliation du bail.
Entretien et réparations	Le propriétaire est tenu de livrer un logement en bon état d'habitabilité et de le maintenir ainsi.	Le locataire doit aviser le locateur des bris et détériorations.
La cession et la sous-location	Le locataire a le droit de céder son bail ou de sous-louer, mais doit obtenir le consentement écrit du propriétaire.	Le propriétaire ne peut refuser sans motif sérieux.
Fin du bail	Le locataire doit quitter le logement à la fin du bail et le remettre dans l'état où il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale.	Le propriétaire ne peut pas conserver de dépôt de garantie pour des dommages.
Renouvellement du bail	Le bail se renouvelle automatiquement. Les délais et procédures pour la modification du bail, l'éviction ou la reprise du logement sont clairement définis.	Le locataire a 1 mois pour répondre à l'avis de modification du loyer, sinon le bail est reconduit aux mêmes conditions.

Les informations essentielles dans un bail

Le formulaire de bail du TAL est structuré en plusieurs sections, chacune jouant un rôle précis pour définir les conditions de location. Dans cet article, nous allons les regrouper en 3 grands thèmes pour bien comprendre les points clés. Nous détaillerons le formulaire avec sa segmentation complète dans notre second article qui est un guide pas à pas pour bien compléter son bail locatif.

1. Les parties : propriétaire et locataires

Un bail commence toujours par l’identification des parties :

Le nom complet et les coordonnées du propriétaire (ou de son représentant légal).
Le nom et les coordonnées de chaque locataire majeur qui occupera le logement.
La signature des locataires majeurs.

👉 Bon à savoir : Il n’est pas obligatoire que tous les occupants majeurs signent le bail. Un seul locataire peut être désigné légalement et devenir le seul responsable envers le propriétaire. Les autres occupants sont alors considérés comme de simples occupants, sans droits ni obligations directs.

Cependant, il est fortement recommandé de faire signer tous les majeurs, car chacun devient solidairement responsable du loyer. En cas d’impayés, le propriétaire peut réclamer le montant à n’importe lequel des signataires, réduisant ainsi les risques.

👉 En résumé : ce n’est pas une obligation légale, mais une précaution judicieuse pour sécuriser vos revenus locatifs, notamment en colocation ou pour un couple.

2. Le logement concerné et ses inclusions

Un bail doit décrire précisément le logement loué:

Adresse complète du logement.
Description (nombre de pièces, étage, superficie si connue).
Dépendances (balcon, cour, cabanon, rangement, etc.).
Stationnement (intérieur ou extérieur, inclus ou non).
Meubles et électroménagers fournis (réfrigérateur, cuisinière, lit, table, laveuse/sécheuse, micro-ondes, etc.).
Services inclus dans le loyer : chauffage, eau chaude, électricité, internet, câble, etc.

💡 Exemple: Un bail peut préciser que le logement inclut un stationnement extérieur et un réfrigérateur, mais pas l’électricité ni Internet.

👉 Important

Certains biens sont considérés comme essentiels (réfrigérateur, cuisinière, parfois lit et table dans un logement meublé). Le propriétaire doit les entretenir et les remplacer en cas de panne normale.
D’autres biens sont des accessoires (micro-ondes, télévision, lave-vaisselle, laveuse/sécheuse). Vous pouvez préciser qu’ils sont fournis sans garantie de remplacement.
Une annexe peut s’avérer pertinente dans ces situations, voir plus bas dans l’article.

3. Le prix et les conditions financières

La section sur le prix et les conditions est au cœur du bail. Elle doit être claire et sans ambiguïté.

Montant du loyer (en chiffres et en lettres).
Date de paiement (ex. : le 1er de chaque mois).
Lieu et mode de paiement (ex. : virement, chèque, dépôt direct).
Ancien loyer payé (obligation légale au Québec : vous devez indiquer le loyer payé par le précédent locataire).
Durée du bail (souvent 12 mois, mais peut être plus court).

Élément	Autorisé ?	Exemple
Dépôt de garantie (dommages)	❌ Non	Interdit
Loyer du premier mois payé d’avance	✅ Oui	Le locataire paie le premier mois avant l’entrée
Dépôt pour clés/télécommande	✅ Oui	50 $ pour une clé perdue
Indication du loyer précédent	✅ Obligatoire	Doit apparaître dans le bail

⚠️ À savoir :

Un propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie pour couvrir les dommages ou un mois de loyer d’avance (contrairement à d’autres pays).
La seule exception est le dépôt pour les clés ou la télécommande de garage.
Une autre exception survient lorsque le locataire propose lui-même de verser un dépôt en cas de dossier financier jugé insuffisant. Toutefois, le propriétaire doit alors offrir plusieurs options : un dépôt, un cautionnement par un tiers ou encore la présence d’un colocataire.

*Tableau comparatif : inclusions financières

Règles de vie et annexes

Un bail ne suffit pas toujours à tout préciser. C’est pourquoi il peut être complété par :

Des conditions supplémentaires (ex. : interdiction de fumer, présence d’animaux, entretien du terrain).
Des annexes : elles peuvent venir ajouter des clauses spécifiques (inventaire des meubles, modalités d’utilisation du stationnement, autorisation de travaux, etc.).
Un règlement d’immeuble : un véritable code de vie pour l’immeuble. On y retrouve les règles de cohabitation (gestion des déchets, bruit, usage des espaces communs).

⚠️ Attention : ces documents n’ont de valeur juridique que s’ils sont annexés au bail et signés par le locataire.

Les annexes au bail : plus qu'un simple ajout

Une annexe est un document qui y est rattaché pour y ajouter des clauses spécifiques. C'est un outil essentiel pour personnaliser votre contrat de location et le rendre plus précis que le formulaire standard. Voici ce que vous pouvez y inclure:

Inventaire des biens fournis: Indispensable pour un logement meublé, cette annexe liste tous les biens fournis (électroménagers, meubles, décorations) avec leur état initial, souvent documenté par des photos.
Modalités de paiement: Précisez les méthodes de paiement acceptées (chèques, virements, etc.) ou toute autre entente particulière.
Conditions spécifiques: Vous pouvez y inclure des clauses détaillées sur l'utilisation du stationnement, des espaces communs (gym, piscine), ou des équipements particuliers (système d'alarme, etc.).
Autorisation de travaux: Si le locataire a l'autorisation de réaliser des modifications dans le logement, vous pouvez définir les conditions et les responsabilités dans une annexe.

Règlement d'immeuble : un document distinct mais essentiel

Le règlement d'immeuble est souvent confondu avec les annexes, mais il a une fonction différente. Si le bail est le contrat, le règlement est le "code de vie" de votre propriété. Il définit les règles de conduite et de cohabitation pour l'ensemble des occupants.

Bien qu'il soit un document à part entière, le règlement d'immeuble n'a de valeur juridique que s'il est annexé au bail et signé par le locataire. C'est cette formalité qui rend ses clauses obligatoires. C'est le meilleur endroit pour détailler des aspects de la vie quotidienne comme la gestion des ordures, les règles pour les animaux de compagnie, ou l'interdiction de fumer dans le bâtiment.

📢 Mise à jour - Août 2025: Pour plus de détails sur la rédaction d'un règlement d'immeuble, nous vous invitons à consulter nos guides spécialisés : Le règlement d'immeuble : Un outil essentiel pour votre gestion locative à Montréal et Guide de rédaction : Comment créer le règlement de votre immeuble à Montréal ?

Renouvellement et modification du bail

Au Québec, le bail se renouvelle automatiquement si aucune des parties ne s’y oppose. Cela signifie que le locataire reste dans le logement aux mêmes conditions. Si vous souhaitez augmenter le loyer ou modifier une clause, vous devez transmettre un avis écrit dans les délais prévus :

Bail de 12 mois ou plus: entre 3 et 6 mois avant la fin.
Bail de moins de 12 mois: entre 1 et 2 mois avant la fin.
Bail à durée indéterminée: entre 1 et 2 mois avant la modification souhaitée.

L’avis doit être clair et idéalement transmis avec le formulaire officiel du TAL.

📢 Mise à jour - Septembre 2025: Pour un guide complet sur le renouvellement et l’augmentation de loyer, consultez notre article détaillé : « Renouvellement de bail et augmentation de loyer au Québec : règles, délais et bonnes pratiques ».

Conclusion: Protégez-vous avec un bail et un règlement clairs

La bonne gestion d'une location ne s'improvise pas. Elle repose sur des documents clairs, précis et conformes à la loi. Un bail bien rempli, complété par des annexes pertinentes et un règlement d'immeuble détaillé, sont vos meilleurs alliés pour prévenir les litiges et assurer une relation saine et sereine avec vos locataires.

Dans notre prochain article, nous vous guiderons pas à pas pour remplir le formulaire de bail du TAL et créer les annexes nécessaires pour un contrat en béton: 'Guide pas à pas pour remplir un bail locatif au Québec'.

👉 Bon à savoir pour les propriétaires

Toujours utiliser le formulaire officiel du TAL pour éviter des clauses invalides.
Gardez des preuves écrites de tous les échanges importants avec vos locataires.
Annexez systématiquement un inventaire avec photos pour un logement meublé.
Indiquez clairement les services inclus dans le loyer pour éviter toute ambiguïté.
Un règlement d’immeuble est votre meilleur allié pour gérer la cohabitation.

Où trouver un bail au Québec ?

Les formulaires de bail sont en vente dans les bureaux du TAL (tal.gouv.qc.ca/fr/info-bureaux) et dans les librairies. Il est par ailleurs possible de générer vos baux en ligne avec le site bailelectronique.com qui est affilié à la Corpiq (corpiq.com), une OBNL sérieuse qui accompagne les propriétaires.

👉 FAQ sur le bail au Québec

1. Est-ce qu’un bail peut être verbal ?

Oui, mais il est fortement déconseillé. Le formulaire écrit du TAL est obligatoire pour les logements résidentiels.

2. Puis-je demander deux mois de loyer d’avance ?

Non. Le Code civil du Québec l’interdit.

3. Qui paie les réparations d’un électroménager fourni ?

Si c’est un bien essentiel (réfrigérateur, cuisinière), le propriétaire doit assumer les réparations.

4. Puis-je interdire les animaux dans le bail ?

Oui, mais uniquement si la clause est clairement écrite dans le bail ou une annexe signée.

5. Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l’avis de modification du bail ?

Le bail est automatiquement renouvelé aux mêmes conditions.