Règlement clair, gestion sans stress !
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Guide de rédaction: comment créer le règlement de votre immeuble à Montréal?
Août 2025
Dans notre précédent article, "Le règlement d'immeuble: un outil essentiel pour votre gestion locative à Montréal", nous avons souligné l'importance de ce document. Si le bail est le fondement de votre relation locative, le règlement d’immeuble est le code de vie qui assure une cohabitation harmonieuse au quotidien.
Maintenant, il est temps de passer à la pratique. Un bon règlement doit être clair, complet et, surtout, légalement valide. Pour vous aider à le rédiger, nous avons conçu ce guide pratique, section par section. Vous y trouverez des explications détaillées et des exemples de clauses prêtes à l'emploi que vous pourrez adapter à votre propriété, qu'il s'agisse d'un condo, d’un triplex ou d'une maison de ville.
Tableau synthétique : Sections clés d'un règlement d'immeuble
| Section | Contenu principal | Avantages |
|---|---|---|
| I. Assurer la quiétude et le bon voisinage | Règles sur le bruit, le comportement et la présence d’animaux. | Propriétaire: Réduit les conflits de voisinage et les plaintes. Locataire: Garantit un environnement de vie calme et respectueux. |
| II. Préserver la propriété et son état | Entretien, modifications, propreté et gestion des inspections. | Propriétaire: Maintient la valeur de la propriété et évite les frais inattendus. Locataire: Protège contre les accusations de dommages et clarifie les responsabilités. |
| III. Gérer les aspects légaux et la sécurité | Assurance, accès au logement, sous-location et conséquences du non-respect. | Propriétaire: Protège contre les risques légaux et les pertes financières. Locataire: Assure un logement sécuritaire et des procédures claires. |
| IV. Les pièges à éviter | Clauses illégales ou non valides. | Propriétaire: Évite les litiges au TAL et les sanctions pour clauses abusives. Locataire: Garantit le respect de ses droits fondamentaux. |
I. Assurer la quiétude et le bon voisinage
Le bruit et les nuisances
Les plaintes pour le bruit sont la cause principale de litiges entre voisins et avec le propriétaire. Définir clairement les heures de silence et les obligations de chacun est crucial pour prévenir les conflits et se conformer aux règlements de la Ville de Montréal.
👉 Clause pré-rédigée pour le respect du voisinage:
Le locataire s’engage à respecter la tranquillité du voisinage. Il est interdit de produire des bruits excessifs pouvant perturber la paix du voisinage, particulièrement entre 22 h et 7 h en semaine, et entre 23 h et 9 h les fins de semaine et jours fériés. Cela inclut, sans s’y limiter, la musique forte, les fêtes bruyantes, les travaux bruyants ou toute autre activité perturbatrice. En cas de plaintes répétées de voisins, le locataire pourrait être tenu responsable des conséquences sur le bail. Les activités dans les espaces extérieurs (balcons, cours) doivent également respecter ces règles.
Les animaux de compagnie
La présence d'animaux peut être une source de joie, mais aussi de potentiels conflits si les règles ne sont pas claires. Un règlement précis protège votre propriété contre les dommages et assure la quiétude des autres locataires. Il est essentiel d'inclure les exceptions prévues par la loi.
Différents cas de figure sont possibles:
- Interdiction totale d’animaux: Cette clause est la plus simple à gérer pour le propriétaire.
- 👉 Clause: "La présence d’animaux de compagnie est strictement interdite dans le logement et les espaces communs de l'immeuble. Les locataires s'engagent à respecter cette règle en tout temps."
- Animaux sous certaines conditions: Cette option vous permet de rester flexible tout en gardant le contrôle.
- 👉 Clause: "Seuls les animaux de compagnie de petite taille (moins de 10 kg) sont autorisés, sous réserve de l'approbation écrite préalable du propriétaire. Le locataire s'engage à ce que son animal n’endommage pas les lieux et ne cause aucune nuisance (aboiements, odeurs, etc.). Il est strictement interdit d'avoir plus d'un animal."
- Règles de comportement: Pour tout type d'autorisation, vous devez encadrer les comportements.
- 👉 Clause: "Les chiens doivent être tenus en laisse en tout temps dans les aires communes. Il incombe au locataire de ramasser immédiatement les déjections de son animal sur le terrain de la propriété et dans le voisinage. L'animal ne doit pas être laissé seul dans le logement s'il est susceptible de causer du bruit ou du dérangement."
- Le cas des animaux d’assistance: La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPDJ) protège les personnes utilisant un animal d'assistance, peu importe le règlement de l'immeuble.
- 👉 Clause à ajouter: "Cette règle ne s'applique pas aux animaux d'assistance pour personnes handicapées, tels que les chiens-guides, conformément à la Charte des droits et libertés de la personne du Québec."
Interdiction de fumer
Il est crucial d’interdire de fumer pour préserver la qualité de l’air et la structure de l’immeuble. Les dommages liés au tabagisme peuvent être coûteux et difficiles à éliminer.
👉 Clause pré-rédigée pour l'interdiction de fumer:
"Il est strictement interdit de fumer ou de vapoter (cigarettes, cigares, cannabis, etc.) à l’intérieur du logement, sur les balcons, terrasses ou dans les aires communes, afin de préserver la qualité des lieux et d’éviter toute nuisance pour les voisins. Toute odeur ou dommage (ex. : brûlures, taches) lié au non-respect de cette règle entraînera des frais de nettoyage ou de réparation à la charge du locataire, ainsi que des mesures pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail."
👉 Clause en option pour une maison:
"Le fumage est permis dans une zone extérieure désignée, à la condition de ne pas causer de nuisance ou d'inconfort aux voisins."
II. Préserver la propriété et son état
Responsabilités et entretien
Le règlement d'immeuble doit définir clairement les responsabilités du locataire en matière d'entretien pour prévenir les dommages et maintenir la propreté du logement. Il est aussi vital de préciser les responsabilités de chacun en cas de problème.
👉 Clause pré-rédigée pour le respect et l'entretien des lieux:
"Le locataire s’engage à utiliser les lieux de manière responsable et à ne pas effectuer de modifications (peinture, perçage, installation d’équipements, etc.) sans l’accord écrit préalable du propriétaire. Le locataire est responsable de l’entretien régulier et du nettoyage de la cuisine, de la salle de bain et de l’ensemble du logement. Des frais professionnels peuvent être à la charge du locataire en cas de saleté excessive. En cas de blocage des égouts causé par une utilisation inadéquate (ex. : objets non appropriés jetés dans la toilette, accumulation excessive de cheveux, graisse, etc.), les frais de débouchage ou d’intervention d’un plombier seront entièrement à la charge du locataire."
Électroménagers et ameublement
Pour les logements meublés, un inventaire détaillé est la meilleure façon d'éviter les litiges sur l'état des biens. La garantie de ces biens doit apparaître dans le bail ou une annexe au bail.
👉 Clause pré-rédigée pour les biens fournis:
"Le locataire s’engage à les utiliser de manière responsable et à les restituer dans le même état à la fin du bail, à l’exception de l’usure normale. Tout dommage, perte ou disparition d’un bien fourni sera à la charge du locataire. Si un électroménager ou un meuble cesse de fonctionner, il convient de se référer au bail ou à son annexe pour les conditions de réparation et de remplacement."
Inspection et état des lieux
Pour éviter tout malentendu, il est important de documenter l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire.
👉 Clause pré-rédigée pour les inspections :
"À l’entrée et à la sortie du bail, une inspection conjointe sera effectuée pour documenter l’état du logement et des biens fournis. Un répertoire de photos sera annexé au bail pour servir de référence. Le locataire s’engage à restituer le logement dans le même état qu’à son arrivée, à l’exception de l’usure normale. Si le locataire ne peut être présent à l’inspection finale, le propriétaire effectuera l’état des lieux et en informera le locataire, qui restera responsable des dommages constatés."
III. Gérer les aspects légaux et la sécurité
Assurance et responsabilités
Exiger une assurance est une protection essentielle pour le propriétaire et le locataire contre les risques d'incendie, de dégât d'eau, etc.
👉 Clause pré-rédigée pour l'assurance :
"Le locataire doit fournir une preuve d’assurance responsabilité civile valide d’un minimum de 1 000 000 $ par événement, émise par un assureur canadien agréé. Cette assurance doit couvrir les dommages causés par le locataire, ses invités ou toute personne présente dans le logement. La preuve d’assurance doit être remise au propriétaire avant l’occupation des lieux et à chaque renouvellement du bail.".
Sécurité et accès
Il est crucial de définir les responsabilités de chacun en matière de sécurité et de rappeler les règles légales pour les visites du propriétaire (Voir la capsule sur Éducaloi).
👉 Clause pré-rédigée pour la sécurité et l'accès:
"Le locataire doit s’assurer que toutes les portes et fenêtres sont verrouillées lorsqu’il quitte le logement. Le locataire doit permettre au propriétaire d’accéder au logement pour des inspections, des travaux ou en cas d’urgence, conformément aux dispositions du Code civil du Québec. Un préavis raisonnable de 24 à 48 heures sera fourni, sauf en cas d’urgence où un accès immédiat peut être requis."
Sous-location et occupation des lieux
Une clause sur la sous-location est essentielle pour éviter les problèmes liés aux plateformes comme Airbnb et maintenir le contrôle sur les occupants de votre propriété.
👉 Clause pré-rédigée pour la sous-location:
"La sous-location, que ce soit à court, moyen ou long terme, est strictement interdite, sauf autorisation écrite préalable du propriétaire. Le locataire doit occuper les lieux comme sa résidence principale pour toute la durée du bail. Toute sous-location non autorisée, y compris via des plateformes comme Airbnb, peut entraîner la résiliation immédiate du bail et des poursuites judiciaires."
Conséquences du non-respect
Il est important de rappeler au locataire que le non-respect du règlement est une infraction au bail et qu'il y aura des conséquences.
👉 Clause pré-rédigée pour les conséquences:
"Le non-respect d’un ou plusieurs points de ce règlement peut entraîner la résiliation du bail, conformément aux dispositions du Code civil du Québec, ainsi que des poursuites judiciaires pour dommages et intérêts."
IV. Les pièges à éviter
Un règlement d’immeuble doit être juste et respecter les droits des locataires. Certaines clauses peuvent être illégales et contestées auprès du Tribunal administratif du logement (TAL). Voici les pièges à éviter avec des exemples de cas portés devant le TAL:
| 1. Interdire les invités |
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| 2. Restreindre la vie privée |
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| 3. Exiger un dépôt de sécurité |
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| 4. Imposer des frais pour l’usure normale |
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| 5. Autres pièges fréquents |
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Conclusion: Finaliser votre document
Une fois votre règlement rédigé, n'oubliez pas de le faire parapher et signer par votre locataire, puis de l'annexer au bail. Un document bien ficelé est un investissement qui vous permettra de gagner du temps et d’éviter bien des tracas. Il est la preuve de votre professionnalisme et la garantie d’un environnement de vie respectueux pour tous.
Votre règlement d’immeuble est un outil de communication essentiel pour prévenir les conflits et assurer une gestion locative saine et sereine.
👉 Bon à savoir sur la rédaction du règlement d'immeuble
- Soyez précis: Toujours ajouter des exemples concrets dans les clauses pour plus de transparence. Remplacez les termes vagues comme "propreté" par des règles spécifiques comme "nettoyer le balcon une fois par mois" ou "les déchets doivent être déposés dans des sacs hermétiques".
- Adaptez-le à votre propriété: Un règlement pour un triplex n'est pas le même que pour un condo. N'incluez que les clauses qui s'appliquent à votre situation pour éviter la confusion et ne pas être trop restrictif.
- Évitez le jargon juridique: Rédigez des clauses en langage simple et compréhensible pour vos locataires. Un règlement clair et direct est plus facile à appliquer.
- Évitez les règles illégales: N'exigez pas de dépôt de sécurité, ne limitez pas les invités ou n'interdisez pas les animaux d'assistance. Ces clauses sont nulles et non avenues devant le TAL.
- Documentation: Prévoyez un inventaire photo pour les logements meublés et conservez une preuve de la remise du règlement au locataire.
👉 FAQ sur le règlement d'immeuble et son application
1. Puis-je imposer des amendes si le locataire ne respecte pas le règlement ?
Non. Vous ne pouvez pas imposer d'amendes ou de frais punitifs. Seul le Tribunal administratif du logement (TAL) peut ordonner le paiement de dommages et intérêts si le locataire ne respecte pas ses obligations.
2. Si mon locataire refuse de signer le règlement, est-il valide ?
Non. Pour qu'il ait une valeur légale, le règlement doit être annexé au bail et signé par le locataire. Si le locataire refuse, le règlement ne s'applique pas. Vous pourriez considérer un autre candidat qui accepte vos règles.
3. Puis-je ajouter une clause qui annule une règle du Code civil ?
Non. Les clauses qui contredisent le Code civil du Québec sont automatiquement nulles et sans effet.
4. Je viens d'acquérir un immeuble et les locataires sont déjà sur place. Comment puis-je leur imposer un règlement ?
Vous ne pouvez pas imposer unilatéralement un règlement aux locataires existants. Le règlement doit être proposé comme une modification du bail, et ils ont le droit de le refuser. Dans ce cas, il ne s'appliquera pas à eux, mais vous pourrez l'imposer aux futurs locataires.
5. Dois-je inclure toutes les règles dans le règlement ou seulement certaines ?
Mieux vaut inclure toutes les règles importantes, même évidentes, pour éviter les zones grises.
6. Le règlement doit-il être rédigé par un avocat ?
Pas nécessairement, mais un avocat ou un gestionnaire locatif peut valider sa conformité.
7. Un règlement mal rédigé peut-il être contesté ?
Oui, un locataire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour invalider une clause.
Le contenu de ce blog est à titre informatif et s'appuie sur le Code civil du Québec et la Loi sur le Tribunal administratif du logement. Les réglementations évoluent, et ce contenu ne saurait engager la responsabilité de Bénoline. Pour toute mise à jour ou correction, contactez-nous!