Accueil / Blog / Guide de rédaction: Renouvellement de bail et augmentation de loyer au Québec

Septembre 2025

Le renouvellement du bail est un moment décisif pour les propriétaires comme pour les locataires. C’est à ce moment que se décident la continuité de la location et les éventuelles augmentations de loyer. Ces processus, encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), exigent une approche stratégique. Ce guide détaille les étapes, les formulaires officiels et les facteurs à considérer pour une gestion locative réussie à Montréal.

Au Québec, un bail à durée fixe se renouvelle automatiquement à la fin de sa période si aucune partie ne s’y oppose. Les conditions du bail initial restent les mêmes (loyer, durée), à moins que vous ne proposiez des changements.

• Durée: Le bail se renouvelle pour une période d’un an, ou pour la durée initiale si elle était plus longue qu’un an.
• Action requise: Aucune action n’est nécessaire de votre part si vous souhaitez que le bail se renouvelle à l'identique.

La reconduction tacite du bail n’est pas toujours dans votre intérêt. C’est pourquoi la loi vous permet d'envoyer un avis de modification pour proposer des changements. Cet avis est l'outil du propriétaire pour ajuster le loyer, mais il peut aussi servir à d'autres fins. L'avis peut inclure l'ajout d'une nouvelle annexe, la modification des conditions d'un règlement d’immeuble, l'ajout ou le retrait de services (ex. : un espace de stationnement), ou même la modification de la durée du bail.

Pour que votre avis soit légal, vous devez respecter des délais stricts, en fonction de la durée du bail:

• Bail de 12 mois ou plus: L'avis doit être envoyé au locataire entre 3 et 6 mois avant la fin du bail.

• Bail de moins de 12 mois: L'avis doit être envoyé entre 1 et 2 mois avant la fin du bail.

• Bail à durée indéterminée: L'avis doit être envoyé entre 1 et 2 mois avant la date à laquelle vous souhaitez que la modification entre en vigueur.

L'utilisation du formulaire officiel du TAL (Avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail - TAL_806) est la meilleure façon de vous assurer que votre démarche est conforme à la loi. Voici comment le remplir avec précision :

Pour éviter des hausses abusives, le TAL fournit un outil de calcul pour justifier l'augmentation en fonction de critères objectifs. Il est fortement recommandé d'utiliser cet outil. En envoyant une copie du résultat PDF à votre locataire avec l'avis de renouvellement, vous faites preuve de transparence et réduisez le risque de contestation.

Le TAL encadre les hausses pour protéger les locataires. Une hausse déraisonnable peut être refusée. Plusieurs facteurs influencent une augmentation légale:

Pour estimer une hausse de loyer raisonnable, comparez avec le marché grâce à ces ressources. Il faut cependant garder à l’esprit que le calculateur du TAL (section précédente) prévaut pour justifier une augmentation de loyer, même si votre loyer est bien au-dessous du marché.

Pour vous assurer que votre avis est complet et professionnel, vous devriez inclure :

• Le formulaire de renouvellement (TAL_806) dûment rempli.
• Toute annexe ou règlement modifié que vous proposez.
• Le PDF de l’outil de calcul d’augmentation de loyer du TAL, si vous l’avez utilisé, pour justifier votre demande et faire preuve de transparence.
• Le formulaire de réponse pour le locataire (TAL_810) pour faciliter sa démarche.
• Le Relevé 31: Il s'agit d'un formulaire obligatoire que vous devez fournir à votre locataire avant la fin du mois de février de chaque année. Il indique le montant du loyer payé et est essentiel pour que le locataire puisse obtenir son crédit d'impôt pour solidarité. Vous pouvez le produire et le remettre en même temps que l'avis de renouvellement. Vous trouverez plus d'informations sur le site de Revenu Québec.
• Une demande de preuve d'assurance: Si votre règlement d'immeuble le prévoit, c'est le moment idéal pour demander à votre locataire une preuve d'assurance habitation à jour.

La loi exige que l'avis soit envoyé par écrit. Historiquement, la lettre recommandée était la méthode la plus sécuritaire pour prouver l'envoi et la réception.

• Lettre recommandée: Elle offre une preuve de dépôt et un accusé de réception signé par le locataire, ce qui est la méthode la plus sûre en cas de litige. Le Tribunal peut reconnaître la date de l'avis de réception comme point de départ pour les délais.
• Courriel: Envoyer l'avis par courriel peut être pratique, mais la preuve de réception est moins solide qu'une lettre recommandée. Il est recommandé de demander au locataire de vous confirmer par écrit la bonne réception de l'avis. Cependant, la jurisprudence actuelle privilégie la remise en main propre (avec signature) ou le courrier recommandé pour les avis formels.

Une fois que le locataire reçoit votre avis, il a un mois pour y répondre. S'il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté les modifications proposées.

Le formulaire de réponse du TAL (TAL_810) offre trois choix clairs:

⚠️ Il existe des exceptions où le locataire ne peut refuser la hausse :

• Si le logement est un logement locatif neuf (bâti il y a 5 ans ou moins) et que le bail le spécifie. Dans ce cas, le locataire doit accepter l’augmentation ou quitter le logement. Le propriétaire n’a pas à justifier la hausse.
• Un locataire ne peut refuser une augmentation de loyer si l'immeuble est une coopérative d'habitation et que le locataire est membre.

👉 Comment le locataire doit-il envoyer sa réponse ? 

Le locataire doit répondre par écrit. Il peut le faire par courrier ou par courriel. Pour sa propre sécurité et pour éviter tout malentendu, il est fortement recommandé qu'il obtienne une confirmation écrite de votre part pour prouver que vous avez bien reçu son avis.

Le renouvellement de bail est plus qu’une simple formalité : c’est l’occasion d’ajuster le loyer en fonction de vos coûts réels et du marché. En respectant les délais et les règles, vous sécurisez votre relation avec le locataire et évitez les conflits.

👉 À lire aussi:

• Le bail au Québec: guide essentiel pour les propriétaires

• Le règlement d'immeuble: un outil essentiel pour votre gestion locative à Montréal

• Pensez à l'assurance: Vérifiez vos primes d'assurance habitation, car une augmentation significative est une justification solide pour une hausse de loyer auprès du TAL. De plus, à chaque renouvellement, n'hésitez pas à demander à votre locataire une preuve d'assurance à jour, surtout si vous l'avez spécifié dans le bail ou le règlement d'immeuble.

• Les documents sont votre allié: Conservez toutes les factures de vos travaux majeurs (toiture, fenêtres) et les avis d'augmentation des taxes municipales ou des frais de copropriété pour appuyer votre demande.

• Ne sous-estimez pas le dialogue: Une discussion ouverte avec un locataire fiable pour expliquer les raisons de la hausse de loyer peut souvent prévenir un litige et favoriser le renouvellement.

• Attention aux baux à durée indéterminée: Dans ce cas, l'avis de modification doit être envoyé entre un et deux mois avant la date d'entrée en vigueur de la modification, et non la date de fin de bail.

• Ne pas confondre amélioration et entretien: Les travaux d'entretien (ex. : réparer une fuite) ne peuvent pas justifier une augmentation, contrairement aux améliorations majeures qui ajoutent de la valeur à l'immeuble.

1. Le TAL peut-il refuser une augmentation de loyer ? 

Oui. Le Tribunal peut refuser l'augmentation si elle n'est pas justifiée par des dépenses réelles ou si elle est considérée comme déraisonnable. Le locataire peut alors décider de partir ou de rester au même loyer.

2. Comment puis-je prouver la réception de l'avis de renouvellement ? 

La meilleure preuve est un accusé de réception ou un courriel de confirmation de la part du locataire. L'envoi par courrier recommandé avec suivi est aussi une option sécuritaire.

3. Est-ce que les mêmes règles de préavis et de renouvellement s'appliquent si je veux reprendre le logement pour y habiter ou pour y loger un proche ? 

Non, les règles diffèrent. Pour une reprise de logement, vous ne proposez pas de modification de loyer, mais un avis de non-renouvellement pour cause de reprise. Vous devez envoyer cet avis plus de 6 mois d'avance en général à moins d'une entente.

4. Je viens d'acheter un immeuble. Puis-je augmenter le loyer du locataire actuel ? 

Oui, mais l'augmentation doit respecter les mêmes règles que pour les autres propriétaires. Vous devez donner un avis dans les délais et justifier l'augmentation en fonction des dépenses liées à votre achat, comme les nouvelles taxes foncières.

5. Que se passe-t-il si j'ai oublié d'envoyer l'avis de renouvellement ? 

Si vous manquez le délai, le bail est automatiquement reconduit aux mêmes conditions, sans augmentation de loyer. Vous devrez attendre l'année suivante pour proposer des modifications.