Comprendre ces deux catégories de dépenses peut vous faire économiser des milliers de dollars en impôts — voici comment les distinguer sans être comptable.
Avril 2026
Vous venez de refaire le plancher de l'un de vos logements. Votre chauffe-eau a lâché et vous l'avez remplacé. Vous avez repeint l'entrée. Et là vous vous demandez: est-ce que je peux déduire tout ça cette année? La réponse dépend d'une seule distinction — et mal la comprendre peut vous coûter cher.
En fiscalité locative, chaque dépense appartient à l'une de deux catégories: l'OPEX (dépense courante, déductible à 100 % immédiatement) ou le CAPEX (dépense en capital, à amortir sur plusieurs années). Bien les distinguer, c'est optimiser vos impôts. Les confondre, c'est risquer une cotisation rétroactive de l'ARC avec intérêts et pénalités. La bonne nouvelle: ça n'a pas besoin d'être compliqué. Voici comment s'y retrouver avec des exemples concrets pour votre plex ou votre chalet, sans jargon comptable.
Une dépense courante (OPEX) vise à maintenir votre propriété dans son état actuel. Vous réparez ce qui est brisé, vous entretenez ce qui fonctionne. Elle est déductible à 100% dans l'année où vous la faites.
Exemples typiques d'OPEX:
Une dépense en capital (CAPEX) améliore votre propriété: elle en augmente la valeur, en prolonge la durée de vie ou en améliore substantiellement la qualité. On ne la déduit pas d'un coup — elle s'amortit sur plusieurs années.
Exemples typiques de CAPEX:
La DPA, c'est le mécanisme fiscal qui vous permet de récupérer le coût d'un investissement immobilier sur plusieurs années — au lieu de le déduire d'un coup, ou de ne rien déduire du tout.
Pensez-y comme ça: votre bâtiment, votre frigo, votre mobilier — ils s'usent avec le temps. L'ARC reconnaît cette usure et vous autorise à la déduire de vos revenus locatifs chaque année, sous forme d'un pourcentage du coût du bien.
DPA optionnelle: évaluez l’impact à la revente avant de la réclamer.
L'ARC regroupe vos biens en 'classes', chacune avec son propre taux annuel. Plus le bien s'use vite, plus le taux est élevé.
| Classe | Ce que ça couvre | Taux annuel |
|---|---|---|
| Classe 1 | Bâtiment en béton, brique, stuc (plex typique) | 4% |
| Classe 6 | Bâtiment en bois (chalet, cabanon) | 10% |
| Classe 8 | Mobilier, électroménagers, équipements | 20% |
| Classe 10 | Véhicule utilisé pour la gestion locative | 30% |
| Situation | OPEX ou CAPEX? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Colmater quelques bardeaux après une tempête | OPEX | Réparation ponctuelle, pas de prolongement de durée de vie |
| Remplacer 60% ou plus de la toiture | CAPEX | Prolonge substantiellement la durée de vie |
| Remplacement d'une fenêtre brisée (à l'identique) | OPEX | Remise en état, pas d'amélioration |
| Remplacement de toutes les fenêtres | CAPEX | Amélioration de l'ensemble du bâtiment |
| Chauffe-eau remplacé par un modèle identique | OPEX | Maintien de l'état, pas d'amélioration |
| Upgrade vers un chauffe-eau haute efficacité | CAPEX partiel | La partie amélioration est capitalisée |
Chaque année où vous réclamez de la DPA, l'ARC considère que votre immeuble vaut un peu moins sur papier. C'est voulu — c'est exactement pourquoi vous faites la déduction. Le problème, c'est à la revente.
Si vous vendez plus cher que ce que votre immeuble 'vaut' selon l'ARC, elle vous dit: 'Tu as déduit trop ces dernières années — on reprend la différence en impôt.' C'est ce qu'on appelle la récupération d'amortissement.
🛠️ Exemple concret: vous avez acheté un plex. La partie bâtiment vaut 450 000 $. Après 10 ans de DPA, l'ARC considère que ce bâtiment ne vaut plus que 300 000 $. Vous vendez le tout 750 000 $.
| Ce que l'ARC calcule | Montant | Comment c'est imposé |
|---|---|---|
| Récupération: vous avez déduit 150 000 $ — l'ARC les reprend | 150 000 $ | Revenu ordinaire — votre taux marginal complet |
| Gain en capital sur la vente (450 000 $ → 750 000 $) | 300 000 $ (dont 150 000 $ imposables) | Gain en capital — taux réduit (50% d'inclusion) |
CAPEX ou OPEX: la distinction est simple en théorie, mais les zones grises existent. L'essentiel est de bien documenter chaque dépense — gardez toutes vos factures, photo à l'appui si possible — et de discuter avec votre comptable avant de produire votre déclaration.
📌Action concrète: créez dès maintenant un simple chiffrier séparant vos dépenses en deux colonnes: «OPEX — déductible maintenant» et «CAPEX — à amortir». En 15 minutes par trimestre, vous aurez une vision claire de votre situation fiscale tout au long de l’année.
👉 Pour aller plus loin:
Q: Comment savoir si une dépense est CAPEX ou OPEX?
R: La règle de base: si la dépense remet la chose dans son état d'origine, c'est de l'OPEX. Si elle améliore l'état, prolonge la durée de vie ou augmente la valeur, c'est du CAPEX. En cas de doute, consultez votre comptable.
Q: Est-ce que je dois réclamer la DPA chaque année?
R: Non, c'est optionnel. Vous pouvez décider de ne pas la réclamer certaines années (ex.: si vous prévoyez vendre bientôt). La non-réclamation ne fait pas perdre les déductions passées — l'ARCC utilise la valeur résiduelle de votre classe.
Q: Puis-je amortir les deux — le terrain et le bâtiment?
R: Non. Le terrain n'est jamais amortissable, car il ne se détériore pas. Seul le bâtiment entre dans votre calcul de DPA. Vous devez ventiler le prix d'achat entre le terrain et le bâtiment.
Q: Qu'est-ce que la récupération d'amortissement exactement?
R: Quand vous vendez, l'ARC compare le prix de vente à la valeur résiduelle de votre classe. Si vous vendez plus cher (ce qui est presque toujours le cas), la différence est imposée comme revenu ordinaire. C'est la récupération d'amortissement.
