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Taxes d’hébergement, TPS et TVQ: Le guide complet pour la location court terme au Québec
Décembre 2025
Vous louez votre condo à Montréal ou votre chalet dans Lanaudière en courte durée ? Vous avez probablement entendu parler des trois taxes obligatoires (hébergement, TPS, TVQ). Si la décoration et l'accueil des voyageurs sont la partie agréable, la gestion des taxes est souvent perçue comme un casse-tête.
Pourtant, bien comprendre la fiscalité n'est pas seulement une obligation légale, c'est aussi un levier financier puissant. Saviez-vous que s'inscrire aux fichiers de taxes avant même de louer peut vous faire économiser des milliers de dollars? Dans cet article de blog Bénoline, nous allons décortiquer les règles du jeu fiscal au Québec pour vous permettre de gérer vos revenus locatifs en toute conformité et d'optimiser votre investissement.
Définition et calcul des taxes
Location court, moyen ou long terme : Qui paie quoi pour les taxes?
Au Québec, la fiscalité dépend directement de la durée de location. Avant de sortir la calculatrice, il est crucial de définir votre type de location, car les règles fiscales changent radicalement selon la durée des séjours.
Location à moyen et long terme (résidentielle): Si vous louez un logement pour une période d'un mois ou plus (bail résidentiel standard), ces loyers sont exonérés de taxes. Vous ne percevez pas de TPS/TVQ et vous ne pouvez pas réclamer celles payées sur vos dépenses.
Location court terme (touristique): C'est ici que ça se corse. Si vous louez pour des périodes de moins de 31 jours (à la nuitée ou à la semaine), votre activité est considérée comme commerciale. Vous entrez alors dans le monde de la TPS, de la TVQ et de la taxe sur l’hébergement.
Simple, clair, mais attention si vous faites un mélange court + long terme dans la même année: des particularités fiscales existent.
👉 Référence officielle: Revenu Québec – hébergement court terme
Comment les taxes sont calculées
Il faut comprendre trois points essentiels:
- La taxe d’hébergement (3,5 %) s’applique uniquement sur le montant des nuitées. Le taux de 3,5 % par nuitée s’applique dans 95 % des régions touristiques du Québec (sauf rares exceptions régionales, territoires autochtones, certains campings ou établissements particuliers).
- 👉 + d’infos pour le calcul sur le site de Revenu Québec.
- La TPS (5 %) s’applique sur les nuitées + la taxe d’hébergement.
- La TVQ (9,975 %) s’applique sur les nuitées + la taxe d’hébergement + la TPS.
C’est ce que Revenu Québec appelle une taxation cumulative.
Et pour les extras: ménage, animaux, spa, etc.
- Les frais d’entretien ménager sont taxables TPS/TVQ, mais pas soumis à la taxe d’hébergement.
- Les frais supplémentaires (animal, spa, bois de chauffage, arrivée anticipée, etc.) → TPS + TVQ, mais pas la taxe d’hébergement.
Tableau de calcul réel
| Élément | Montant HT | TH (3,5 %) | TPS (5 %) | TVQ (9,975 %) | Total taxes collectées |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 nuits × 200 $ | 600 $ | 21 $ | 31,05 $ | 61,95 $ | 114,00 $ |
| Frais nettoyage | 50 $ | – | 2,50 $ | 4,99 $ | 7,49 $ |
| Supplément animal | 110 $ | – | 5,50 $ | 10,97 $ | 16,47 $ |
| TH taxée | 21 $ | – | 1,05 $ | 2,10 $ | 3,15 $ |
| Total facture client | 760 $ | 21 $ | 40,10 $ | 79,99 $ | 141,11 $ |
🛠️Exemple avec 3 nuits à 200 $/nuit + frais nettoyage + supplément animal
- → Si vous êtes inscrit: vous percevez 760 $ + 141,11 $ de taxes,
- → vous reversez les 141,11 $ à Revenu Québec,
- → mais vous récupérez vos CTI sur tous vos achats du trimestre.
- ex.: 1 000 $ de ménage + frais de gestion + électricité = environ 150 $ remboursés.
Résidence secondaire ou logement locatif: une nuance critique
La fiscalité n’est pas la même selon que votre chalet est:
- un chalet personnel loué seulement quelques fois, ou
- un véritable hébergement commercial .
Cette distinction dépend principalement de votre usage personnel.
La règle du 50 % - 90%
Pour que votre propriété (chalet ou condo) soit considérée comme un bien commercial aux yeux de Revenu Québec - vous permettant ainsi de récupérer les taxes sur vos dépenses - elle doit être utilisée principalement pour la location.
- Utilisation commerciale: Jours loués ou disponibles à la location court terme, jours bloqués pour entretien/réparation.
- Utilisation personnelle: Jours où vous, votre famille ou vos amis occupez les lieux gratuitement ou à un prix inférieur au marché.
Pour être considéré comme un bien commercial (et permettre les remboursements de taxes), votre logement doit être utilisé principalement pour la location:
- Plus de 50 % du temps disponible consacré à des locations OU
- Idéalement plus de 90 % pour éliminer toute ambiguïté fiscale.
Le pourcentage d’utilisation commerciale de votre chalet détermine si celui-ci est considéré comme un bien commercial et si vous pouvez récupérer les taxes (TPS/TVQ). Si votre usage commercial se situe entre 50 % et 90 %, vous êtes admissible, mais vos remboursements de taxes (sur les dépenses courantes) ne pourront se faire qu'au prorata de cet usage. Vous êtes de plus dans l'obligation d'ajuster annuellement vos réclamations si votre usage réel a changé.
👉 Exemples:
- Si vous utilisez votre chalet tous les week-ends et ne le louez que 3 semaines par an, il reste une résidence personnelle. Vous ne pourrez pas déduire vos dépenses commerciales ni récupérer les taxes.
- À l'inverse, une occupation personnelle ponctuelle (pour l'entretien ou quelques vacances) ne remet pas en cause le statut commercial, tant que la propriété est disponible à la location la grande majorité du temps (idéalement plus de 90 % pour éviter toute ambiguïté).
Tableau récapitulatif du remboursement de taxe suivant le pourcentage d’utilisation
| Pourcentage d’utilisation commerciale | Statut fiscal probable | Remboursement TPS/TVQ sur dépenses | Risque fiscal / remarques |
|---|---|---|---|
| < 50 % | Résidence personnelle | ❌ Aucun remboursement | Très risqué : le bien n’est pas commercial, usage personnel dominant. |
| 50 % à 89 % | Bien mixte (commercial mais avec usage personnel significatif) | ♻️ Remboursement au prorata (ex. 60 % d’utilisation = 60 % des taxes récupérables) | Ce n’est pas idéal. Revenu Québec peut demander de justifier l’usage commercial. |
| ≥ 90 % | Bien commercial clair | ✅ Remboursement à 100 % | Niveau de risque minimal. Meilleur scénario pour la TPS/TVQ et simple à justifier. |
Comment prouver l'usage commercial ?
📌 À retenir: Les jours strictement dédiés à l'entretien, aux réparations ou aux travaux d'amélioration ne sont pas comptabilisés comme de l'usage personnel.
Voici les preuves et méthodes de suivi essentielles à conserver. Plus vous êtes près du seuil du 50 %, plus cette documentation est importante:
1. Le Registre de suivi: Le calendrier des plateformes (Airbnb, etc.) ne permet pas de distinguer, a posteriori, les jours disponibles de ceux bloqués pour usage personnel. Vous devez donc tenir un registre d'occupation détaillé (un simple chiffrier Excel, par exemple) pour documenter l'intention de chaque jour: Loué, Bloqué pour usage personnel ou Bloqué pour entretien/travaux. Ce suivi externe est indispensable, surtout si votre utilisation personnelle est significative.
2. Rapports de revenus des plateformes: Conservez les rapports de revenus mensuels ou annuels des plateformes. Ces documents confirment les jours qui ont généré un revenu (Usage commercial).
3. Preuves des jours d'entretien et de travaux: Conservez les factures des corps de métier ou les reçus d'achat de matériel pour justifier que votre présence sur place était liée à l'exploitation du bien.
4. Licence de CITQ et permis: Avoir le numéro d'établissement de la CITQ et le permis municipal requis est une preuve de votre intention d'opérer une activité touristique et donc de l'usage commercial de votre propriété.
Conséquences si vous utilisez votre bien immobilier plus que prévu
Si vous l’utilisez trop souvent pour vous-même:
- Le statut commercial peut être remis en question.
- Les remboursements de taxes peuvent être réduits, voir on peut vous demander de rembourser une partie de la TPS/TVQ récupérée.
- Le traitement fiscal à la revente peut changer.
Les erreurs à ne pas commettre
L’erreur la plus répandue: laisser la plateforme gérer les taxes
Beaucoup de propriétaires pensent que laisser Airbnb, Vrbo ou Booking collecter et envoyer les taxes est plus simple. C’est effectivement plus simple… mais c’est presque toujours une erreur financière.
➡️ Pourquoi ? Parce que vous perdez la possibilité de récupérer la TPS et la TVQ payées sur vos rénovations, votre mobilier, vos achats, vos frais professionnels, nous y reviendrons plus tard dans l’article. Dans certains cas, les remboursements atteignent plusieurs milliers de dollars.
✅ La bonne pratique: Une fois vos numéros de taxes (TPS/TVQ) obtenus, inscrivez-les dans votre profil sur la plateforme. En faisant cela, une plateforme comme Airbnb vous versera la totalité du montant (incluant les taxes perçues auprès du client). C'est ensuite à vous de déclarer et de remettre ces sommes à Revenu Québec. Cela vous donne un contrôle total sur votre flux de trésorerie et facilite la réclamation de vos crédits de taxes (CTI/RTI) sur les factures de la plateforme.
Le mythe du seuil des 30 000 $
Une croyance populaire veut qu'il ne soit pas nécessaire de s'inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ tant que les revenus ne dépassent pas 30 000 $ sur quatre trimestres consécutifs (le statut de "petit fournisseur"). C'est vrai, mais c'est souvent une erreur stratégique pour un investisseur immobilier.
Pourquoi? Parce que tant que vous n'êtes pas inscrit, vous ne pouvez pas réclamer les CTI (Crédits de taxe sur les intrants) et les RTI (Remboursements de la taxe sur les intrants).
Pourquoi vous devriez vous inscrire avant d’avoir généré vos premiers revenus?
Vous pouvez vous inscrire volontairement dès l’achat… même si votre bien locatif n’est pas encore prêt, pas encore rénové ou même pas encore construit (voir la page pour l’inscription en ligne Revenu Québec).
C’est essentiel si:
- Si vous construisez ou rénovez avant la mise en location, vous payez des taxes sur les matériaux et la main-d'œuvre. En étant inscrit, vous pouvez récupérer ces taxes.
- Si vous achetez un immeuble neuf ou qui était déjà commercial (location court terme), vous devrez payer la TPS/TVQ sur l'achat. Être inscrit permet souvent de "différer" ou récupérer ces montants substantiels.
👉 Dans plusieurs cas, cela représente des milliers, voire des dizaines de milliers de dollars récupérables avant même l’ouverture officielle de votre hébergement.
Négliger l'impact fiscal à la revente et le risque de l'autocotisation
1. L'impact fiscal direct à la vente
La règle de base est simple:
- Si l’immeuble est utilisé à des fins commerciales (location court terme) au moment de la vente, la transaction est taxable. L'acheteur devra payer la TPS et la TVQ sur le prix de vente.
- Si l’usage redevient résidentiel (occupation personnelle ou location long terme), la vente est généralement exonérée de taxes.
Pourquoi est-ce important de se préparer ?
- L'effet sur les acheteurs: Devoir payer la TPS et la TVQ peut refroidir certains acheteurs, particulièrement ceux qui cherchent une simple résidence secondaire familiale et qui ne souhaitent pas s'inscrire aux taxes pour se faire rembourser.
- L'attrait du revenu: À l'inverse, pour un investisseur, le statut commercial est un atout. L'attrait pour les biens locatifs court terme reste très fort au Québec, car les revenus générés permettent souvent de couvrir tout ou partie de l'hypothèque. Pour ces acheteurs, la gestion des taxes est une formalité administrative connue.
💡 Stratégie possible à calculer:
Le propriétaire peut légitimement changer l’usage du chalet avant la vente pour faciliter la transaction, à condition que ce changement soit réel (retrait des annonces sur Airbnb, occupation personnelle exclusive ou signature d'un bail long terme). L’objectif est de refléter l’usage véritable du bien au moment de la vente.
2. Le risque de l'autocotisation sur les investissements majeurs
Ce risque concerne principalement les propriétaires qui ont réclamé des remboursements de taxes (CTI/RTI) sur l'acquisition (achat ou construction) ou des rénovations majeures de leur chalet.
Si vous changez l'usage de commercial à résidentiel avant la vente, vous déclenchez le risque de l'autocotisation. Cela signifie que Revenu Québec peut exiger que vous remboursiez la TPS/TVQ que vous aviez récupérée sur ces investissements majeurs.
⚠️ Point clé: Le risque de remboursement concerne l'immeuble lui-même et les gros travaux. Il ne concerne pas les propriétaires ayant simplement réclamé des remboursements de taxes au fur et à mesure de leur activité locative (frais de gestion, ménage, petites réparations), car ces taxes ont été légitimement consommées par l'activité commerciale en cours.
💡 Conseil Bénoline: Les impacts financiers peuvent être majeurs. Consultez toujours votre comptable avant de mettre en vente pour définir la stratégie la plus avantageuse (vendre taxable, changer l'usage et autocotiser, ou vendre exonéré) et sécuriser votre transaction.
Calcul et déclaration: Comment ça marche concrètement ?
Ce que vous pouvez récupérer ou déduire
Il est crucial de ne pas confondre deux concepts fiscaux:
- Les Taxes (TPS/TVQ): Vous percevez des taxes sur vos ventes (locations) et vous en payez sur vos achats (dépenses). La différence entre les deux est ce que vous remettez au gouvernement (ou ce qu'il vous rembourse). C'est ici que vous récupérez la taxe payée sur l'achat du mobilier, du spa ou les frais de gestion.
- L'Impôt sur le revenu: C'est ce que vous payez sur vos profits à la fin de l'année. Les dépenses (intérêts hypothécaires, assurances, entretien) viennent réduire votre revenu imposable.
Ce volet sur les impôts et les dépenses déductibles est vaste et mérite son propre chapitre. Nous le détaillerons complètement dans notre prochain article: Guide des impôts et déductions pour propriétaires immobiliers au Québec (Lien à venir).
Remboursement de taxes (TPS/TVQ)
Si vous êtes inscrit à la TPS/TVQ, vous pouvez récupérer les taxes payées sur une grande variété de dépenses liées à l’exploitation de votre logement touristique.
Ces remboursements sont très importants dans les premières années d’activité, surtout lors de l’achat ou de la construction d’un bien immobilier pour la location court terme comme un chalet. Ils demeurent très pertinents ensuite pour les principales sources de dépenses que sont l’entretien ménager et les réparations.
👉 Dépenses admissibles au remboursement de taxes:
- TPS/TVQ sur l’achat ou la construction du chalet/condo locatif;
- Travaux de rénovation (petits et grands) et Matériaux de construction;
- Honoraires professionnels (architecte, ingénieur, designer, évaluation);
- Ameublement, Électroménager, literie, décoration;
- Électricité, internet, chauffage;
- Entretien et réparations;
- Frais de gestion (services de gestion locative, même si vous n’êtes pas avec Bénoline!);
- Entretien ménager et entretien extérieur type déneigement;
- Publicité, photos professionnelles, etc.;
- Logiciels, outils de gestion, plateformes.
Déclarer les taxes: comment faire simplement
Selon votre volume d'affaires, vous pouvez déclarer mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
👉Conseil Bénoline: Optez pour une déclaration trimestrielle. Cela vous permet de récupérer vos retours de taxes (sur vos dépenses d'électricité, internet, déneigement, etc.) quatre fois par an, améliorant ainsi vos liquidités, plutôt que d'attendre la fin de l'année.
Conclusion
Les taxes d’hébergement, TPS et TVQ ne sont pas qu’une contrainte: elles sont une opportunité fiscale conséquente quand on s’inscrit dès le départ. Ne faites pas comme la majorité des propriétaires qui découvrent trop tard qu’ils ont laissé des dizaines de milliers de dollars sur la table.
Inscrivez-vous maintenant, récupérez vos taxes sur tous vos achats et n'oubliez pas que chaque dollar de taxe récupéré est un dollar de plus dans la rentabilité de votre investissement.
👉 À lire aussi:
👉 Bon à savoir pour les propriétaires
- Inscription hâtive: Inscrivez-vous aux fichiers de taxes avant même d'avoir votre premier locataire pour réclamer les taxes sur vos coûts de démarrage (meubles, notaire, rénovations).
- Taxe sur l'hébergement: Elle est généralement de 3,5 % par nuitée dans la plupart des régions touristiques du Québec.
- Suivi rigoureux: Gardez un registre précis des jours loués versus les jours d'utilisation personnelle pour justifier votre statut commercial en cas d'audit.
- Frais de plateforme: Si vous laissez Airbnb gérer les taxes, assurez-vous de bien comprendre quels montants sont versés en votre nom pour éviter les doubles paiements ou les oublis.
- Mandataire: Vous pouvez désigner un mandataire (comme un comptable) pour agir en votre nom auprès de Revenu Québec.
👉 FAQ sur les taxes liées à l’hébergement court terme
Q: Est-ce que je dois payer des taxes si je loue mon chalet seulement quelques semaines par an ?
R: Si vous louez moins de 30 000 $ par an, vous êtes un "petit fournisseur" et n'êtes pas obligé de vous inscrire (sauf pour la taxe sur l'hébergement qui est souvent perçue par la plateforme). Cependant, vous ne pourrez pas récupérer les taxes sur vos dépenses.
Q: Puis-je récupérer la TPS/TVQ payée sur l'achat de mon condo locatif ?
R: Oui, si le bien est utilisé à plus de 50 % (idéalement + de 90 %) pour de la location commerciale court terme, vous pouvez réclamer les taxes sur l'achat via les RTI/CTI. Attention aux impacts lors de la revente!
Q: Airbnb me verse-t-il les taxes directement ?
R: Par défaut, non, Airbnb les verse à Revenu Québec. Mais si vous entrez vos numéros de taxes dans votre compte Airbnb, la plateforme vous versera les taxes perçues, et ce sera à vous de les remettre au gouvernement.
Q: Quelle est la différence entre résidence de tourisme et résidence principale ?
R: Une résidence principale est l'endroit où vous habitez. Une résidence de tourisme est une offre d'hébergement offerte en location court terme (chalet, appartement) contre rémunération. Les implications fiscales et municipales sont très différentes.
Q: L’inscription volontaire aux taxes a-t-elle des inconvénients ?
R: Aucun, hormis de devoir produire des déclarations trimestrielles (5-10 minutes avec un bon outil).
Le contenu de ce blog est à titre informatif et s'appuie sur le Code civil du Québec et la Loi sur le Tribunal administratif du logement. Les réglementations évoluent, et ce contenu ne saurait engager la responsabilité de Bénoline. Pour toute mise à jour ou correction, contactez-nous!