Duplex, triplex, quadruplex — voici comment réduire légalement votre impôt sur vos revenus locatifs.
Février 2026
Vous avez un plex à Montréal — peut-être sur le Plateau-Mont-Royal, dans Rosemont ou Villeray — et vous le gérez vous-même. Vous déclarez vos revenus de location chaque année. Mais est-ce que vous déduisez vraiment tout ce que vous avez le droit de déduire? Dans la majorité des cas: non.
Beaucoup de propriétaires laissent de l'argent sur la table, soit parce qu'ils ignorent que certaines dépenses sont déductibles, soit parce qu'ils ne conservent pas les bonnes preuves. Ce guide fait le tour complet — avec des exemples concrets, et on vous dit aussi ce qui n'est PAS déductible, parce que c'est souvent là que les erreurs coûteuses se glissent.
Voici un aperçu des 10 catégories de dépenses déductibles que nous allons détailler dans cet article:
| # | Catégorie | En bref |
|---|---|---|
| 1 | Intérêts hypothécaires | Souvent la plus grosse déduction — portion locative seulement |
| 2 | Taxes foncières et scolaires | Municipales et scolaires, au prorata si vous habitez le plex |
| 3 | Primes d'assurance | Bâtiment, responsabilité civile, protection loyer |
| 4 | Entretien courant et réparations | Réparations immédiates (OPEX), pas les rénovations majeures (CAPEX) |
| 5 | Frais de gestion et d'administration | Firme de gestion, conciergerie, déneigement, logiciels |
| 6 | Honoraires comptable et avocat | Préparation fiscale, rédaction de baux, représentation au TAL |
| 7 | Électricité, chauffage, services publics | Seulement ce que vous payez pour vos locataires |
| 8 | Publicité et mise en marché | Annonces, photos pro, services de référencement |
| 9 | Frais de véhicule | Au prorata des km parcourus pour la gestion |
| 10 | Amortissement (DPA) | Optionnel mais puissant — classes 1, 6 et 8 |
C'est souvent la plus grosse déduction disponible. Les intérêts payés sur votre hypothèque sont entièrement déductibles pour la portion locative de votre immeuble.
La totalité de vos taxes municipales et scolaires est déductible, au prorata des portions louées si vous habitez dans l'immeuble.
Conservez votre avis de cotisation annuel de la Ville et votre relevé de taxes scolaires.
Vos assurances liées à l'exploitation locative sont déductibles. Assurez-vous de ne pas inclure l'assurance de votre propre logement si vous habitez dans le plex.
Toutes les dépenses visant à maintenir l'immeuble dans son état actuel sont déductibles immédiatement. Attention: dès qu'on améliore plutôt qu'on répare, on bascule en CAPEX (dépense en capital) — et ça change tout pour la déclaration.
| Déductible maintenant (OPEX) | À amortir sur plusieurs années (CAPEX) |
|---|---|
| Peinture de rafraîchissement | Rénovation cuisine ou salle de bain complète |
| Réparation d'un robinet | Remplacement de la tuyauterie |
| Quelques bardeaux endommagés | Remplacement complet de la toiture |
| Entretien de la fournaise (filtre) | Remplacement de la fournaise |
| Nettoyage professionnel | Remplacement de toutes les fenêtres |
👉 Pour bien comprendre cette distinction: CAPEX ou OPEX: quelle différence pour votre plex ou chalet locatif?
Tous les frais payés pour la gestion de votre immeuble sont déductibles: firme de gestion, conciergerie, déneigement, entretien des parties communes.
Les frais professionnels directement liés à votre activité locative sont déductibles.
📌 Note: les frais du notaire à l'achat ne sont pas déductibles annuellement — ils s'ajoutent au coût en capital.
👉 Pour tout savoir sur vos droits et obligations envers vos locataires: Droits et obligations du propriétaire au Québec.
Si vous payez l'électricité, le chauffage ou l'eau pour vos locataires (inclus dans le loyer), ces dépenses sont déductibles.
Ne déduisez que ce que vous payez réellement. Si vos locataires paient eux-mêmes leur Hydro-Québec, ce n'est pas votre dépense à déduire.
Vos dépenses pour trouver des locataires sont entièrement déductibles.
Si vous utilisez votre véhicule pour gérer votre plex (inspections, supervision de travaux, aller chercher du matériel), vous pouvez déduire les frais au prorata des kilomètres parcourus.
La DPA (Déduction pour Amortissement) vous permet de récupérer progressivement le coût de votre immeuble et de ses équipements, année après année. C'est optionnel — mais si vous ne prévoyez pas vendre bientôt, ne pas l'utiliser c'est laisser de l'argent sur la table.
⚠️ Attention à la récupération d'amortissement lors de la vente — planifiez avec un comptable.
Si vous avez reçu une subvention pour des travaux — programmes RénoPlex, Rénoclimat, Hydro-Québec, ou subventions municipales — ce montant doit être soustrait du coût en capital de vos travaux (CAPEX). Il ne se déclare pas comme revenu, mais il réduit la base sur laquelle vous calculez votre DPA.
La fiscalité d'un plex, c'est une mécanique qu'on peut maîtriser. Conservez toutes vos factures, séparez clairement vos dépenses personnelles des dépenses locatives, et tenez votre registre à jour tout au long de l'année.
📌Action concrète: ouvrez un dossier numérique avec un sous-dossier par catégorie de dépense (taxes, assurances, entretien, gestion, etc.) et faites-le une fois par mois.
👉 Pour compléter: Comment déclarer vos revenus locatifs.
Q: Puis-je déduire toutes mes rénovations la même année?
R: Non. Les rénovations majeures (CAPEX) doivent être amorties via la DPA sur plusieurs années. Seules les réparations courantes (OPEX) sont déductibles immédiatement. La distinction est cruciale — consultez un comptable en cas de doute.
Q: Est-ce que je peux déduire mon propre temps de travail si je fais moi-même les réparations?
R: Non. Seuls les frais réellement payés à un tiers sont déductibles. Votre temps personnel ne peut pas être réclamé comme dépense, même si vous facturez un montant symbolique.
Q: Comment proratiser les dépenses si j'habite dans mon plex?
R: Divisez par le nombre de logements loués sur le total. Ex.: vous habitez dans un triplex, 2 logements sont loués: 2/3 = 66,7% de toutes les dépenses communes sont déductibles. Pour plus de précision, utilisez la superficie en pieds carrés.
Q: Les frais Airbnb sont-ils déductibles?
R: Oui, à 100%. Les commissions Airbnb sont considérées comme des frais de mise en marché, entièrement déductibles contre vos revenus de location.
